• 法律“玲”距离⑨:明星夫妇被投诉“跳单”戳中了谁的痛点?
    2022-02-17 20:30
    来源: 深圳新闻网
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    法律“玲”距离⑨:明星夫妇被投诉“跳单”戳中了谁的痛点?

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    读特客户端·深圳新闻网2022年2月17日(记者 张玲 翁任莹 实习生 赵薇 余璐瑶)近日,某明星夫妇被爆料购买豪宅出现“跳单”,随后两人通过律师事务所发声明否认跳单,并称爆料人涉嫌造谣诽谤。“跳单”风波一时成为网络热搜。我们今天详细聊聊“跳单”这种行为:法律如何定义“跳单”?当出现“跳单”时,法院会如何判定?利益受损方如何维护自己的合法权益?

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    法律“玲”距离的记者2月16日对深圳市民进行的随机采访中发现,大多数人认可提供带看服务和房源信息的中介应获取相应的报酬,“跳单”是不道德的行为。至于“跳单”行为是否违法, 莫衷一是。

    本期法律“玲”距离,华商律师事务所的房产律师周争锋,对明星夫妇“跳单”风波有自己的详细解读,我们来听听他怎么说?

    法律“玲”距离:二手房交易过程中,“跳单”到底如何定义?

    周争锋律师:“跳单”行为亦称“跳中介”,是指卖方或买方已经与中介公司签署了《预售确认书》、《委托购房合同》、《委托出售合同》,房地产中介机构(或中介人员)按照协议履行了提供房源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务,买卖一方或者双方为了规避支付中介服务等相关费用的义务,跳过中介而自行成交的行为。

    《民法典》规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”

    明星夫妇委托律师事务所在微博上发出律师声明,否认跳单行为。

    图左为律师事务所微博页面截图,图右为律师声明截图。

    法律“玲”距离:律师如何看待明星夫妇被投诉“跳单”,他们的行为到底算不算“跳单”?

    周争锋律师:两人的“跳单”风波,从现在已知的证据来看,很难认定构成“跳单”。如果双方最后买下的房子是通过业主下面关联的公司成交的——也就是说这个房源,业主委托了很多家中介进行售卖的,最后是通过其他中介公司撮合成功的话,那么作为买受人(明星夫妇)来讲当然有权利选择报价低、服务好的公司。

    即便“曝光”此事件的中介公司认为这是一个“跳单”案件,那么也只能说明业主跳单,和买方无关。

    法律“玲”距离:如果被认定“跳单”,法院一般会如何判?

    周争锋律师:法院一旦认定委托人(即业主)构成“跳单”,会判令委托人向中介公司支付相应的报酬。如果双方有约定的,依据《民法典》第933条,委托人需要全额支付佣金报酬。如果双方还没有约定具体的佣金报酬,那么会根据中介公司的工作量和当地的交易惯例来确认金额。

    法律“玲”距离:哪些行为属于“跳单”并有可能涉嫌违法?

    周争锋律师:委托人接受中介人的服务,利用中介人提供的交易机会或媒介服务,绕开中介人直接订立合同的被称为“跳单”。其主要目的是规避向中介人支付报酬。那么“跳单”行为在事件中分为两类,第一类是绕开中介直接交易,双方没有通过第三方中介直接交易。另外一种是绕开第一个中介,再通过其他的中介交易——也就是利用第一个中介的信息再找另外的中介进行成交。

    “跳单”事件中的利益受损者如何维护自身权益,也是一门法律必修课。(本网资料图)

    法律“玲”距离:中介在避免“跳单”行为时,一般会采取什么措施?

    周争锋律师:中介公司为避免发生“跳单”行为,一般会在服务时和客户签署《看楼确认书》《委托购房协议书》等服务合同,确认一下曾经提供过带看服务或提供过相关的房源。并且在这个文书中可以明确,只要中介公司或中介工作人员向客户提供了前期的服务,比如提供了房源信息,提供带看服务。无论客户最后是自己买还是亲属买或是指定的关联公司买,都需要支付佣金。

    如果有了上述的约定,中介也提供了带看服务,那么将来在诉讼时法律会给予支持和保障的。如果说中介没有形成相应的证据固定意识,未保留与客户之间的聊天记录或贷款记录,证据不足,就没有办法证明双方曾经有过相关的服务协议。

    法律“玲”距离:“跳单”事件发生后,利益受损者如何维护自己的合法权益?

    周争锋律师:中介公司认为客户构成“跳单”,要客观地考察一下客户是否利用中介公司提供的信息进行交易。如果是通过其他公众可以获知的正当途径获得的同一房源信息,比如说业主在多个中介有挂盘信息,那么此时作为买受人有权选择报价低、服务好的中介公司促成成交,这个时候就不构成“跳单”。

    还有一种情况是,中介公司和业主签了一个独家代理的协议。那么在约定的时间段里,业主不能再通过其他中介公司成交的。那么只要中介公司发现了在独家代理协议约定时间段内,业主违背了委托合同,通过其他中介公司或自行与买受人成交,那么业主的行为也构成委托合同的违约。中介公司可以依据《民法典》第933条的规定向业主主张权利。

    【关于周争锋律师】

    周争锋律师。

    广东华商律师事务所律师,2009年执业以来一直从事深圳二手房交易诉讼和非诉讼研究,具有十余年执业经验,熟悉并精于二手房法律事务,撰写多篇法律实践文章,对房地产法规政策、市场行情具备敏锐的判断和独立见解。

    [编辑:郑晓鹏]
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